黨的十八屆三中全會提出完善城鎮化健康發展體制機制，中央城鎮化工作會議從戰略和全局上對城鎮化作出重大部署。物業管理連著民生、連著內需、連著發展，與城鎮化有著天然的緊密聯系。城鎮化物業管理既面臨疊加機遇，也存在壓力挑戰。物業管理行業有變壓力為前進動力的銳氣，有變挑戰為升級蝶變的智慧。積極投身城鎮化建設，實現融合發展、特色發展、轉型發展，是物業管理行業開拓新境界、形成新格局的迫切需要。
一、城鎮化物業管理面臨的機遇
1.城鎮化助推物業管理展現新形象新地位
黨的十八大提出“加快傳統產業轉型升級，推動服務業特別是現代服務業發展壯大”。當前我國的產業結構，呈現出由“工業型經濟”向“服務型經濟”轉變的趨勢。構建以現代服務業為引擎的新型城鎮化模式，已成為國家的頂層設計和新的戰略定位。物業管理具有居民生活離不開、安置就業離不開、社會穩定離不開的極端重要性。先發國家和地區的城鎮化發展經驗表明，在要素推動力的基礎上，物業管理的優質發展構成了城鎮化向縱深躍進的不可或缺的拉動力。物業管理優勢與城鎮化的方向高度契合，融匯城鎮化是時代賦予物業管理的重要使命。兩者之間存在較強的互動機制和相關關系，核心共同、目標一致、相輔相成、互為促進。伴隨著城鎮化的快速發展，業主的消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放、消費熱點不斷聚發、消費領域不斷拓展。城鎮化物業管理的需求，將是一個不斷產生、持續加力的長期過程。中國物業管理這個擁有10萬多家企業、600多萬從業人員、管理房屋150多億平方米、年經營收入超過3000億元的行業，將在城鎮化中充分發揮“經濟助推器”、“就業蓄水池”、“社會穩定器”的重要作用，展現城鎮化物業管理的新形象新地位。
2.城鎮化開拓物業管理廣闊的發展空間
城鎮化率的上升將帶來房產的盛宴、業主的云集，進而帶動物業管理深度和密度的同向變化。比較優勢日益明顯、發展后勁加速積蓄、發展空間愈加廣闊、分享成果逐步增加。《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》明確提出：“到2020年，我國常住人口城鎮化率將達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，努力實現1億左右的農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。”假設人均住房面積為30平方米，1億農業人口轉移，帶來住房需求量30億平方米。如果一個家庭單元面積為90平方米，30億平方米將會產生3333萬套住房。也就是說有3333萬農民家庭將轉成市民作為新的業主。國家相關部委指出：“大力進行1億平方米的棚戶區改造，到2020年累計棚戶區改造住房3760萬套。”農業人口轉移的3333萬套住房，加上棚戶區改造3760萬套住房，城鎮化將新增加7093萬套住房。城鎮化將使物業管理由以往的“洼地”變為“高地”，從傳統經濟增長函數關系上升為新型經濟增長函數關系。由此來看，我國城鎮化的穩步推進將為物業管理帶來廣闊的發展空間，增添強大的運營動力。
3.城鎮化給予物業管理堅實的人力資源支持
城鎮化是以行業支撐和勞動力素質提升為前提的，兩者互動是城鎮化健康發展的內生動力。城鎮化是農民的一所大學校，農村人口向城鎮化轉移的過程，就是大幅提升農村人力資本的過程。在這一過程中，農民綜合素質得到提高，實現農民的市民化轉型、城鎮空間轉型、非農就業轉型。到2020年，將使中國有效利用的人力資源數量增長一倍。也就是說，有效開發農村人力資源，就等于在人力資源上再造了一個中國。這對于長期飽受員工招不進、留不住之苦的物業管理行業，將是人口紅利的又一次垂青。同時，物業管理具有就地就業、就近就業、家門口就業、彈性就業的先天條件，在支持農民變市民、減少農民長距離遷移、推進農村人口進得來留得住、促進經濟發展與充分就業相統一等方面，具有獨特的作用。這為物業管理整合存量人才、發掘人才潛力、拓寬育才渠道、搭建施才舞臺，打下了雄厚的基礎。
4.城鎮化倒逼物業管理行業提高自身能力
城鎮化以人為本，讓城市融入大自然，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁。住宅并不是鋼筋加水泥的產品，而是時代、文化和精神變革的產物。美好生活的實現，重點在于理念、終極在于服務。城鎮化推動國民消費層次的變化，推動公眾需求結構上溯下延的變化。一是隨著房地產市場的發展趨勢，房地產商越來越重視物業管理對提升其住宅品質與客戶美譽度的功能。二是隨著業主消費意識的增強，對服務本身有了更深內涵、更多外延的需求。對健康服務、文化教育服務、生活配套服務等方面有更高的期望。對社區教育業、社區文化娛樂業、社區家政業、社區養老業、社區商務服務、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店經營等有更進一步的需要。三是隨著城鎮化帶來法制環境、社會環境、經濟環境、市場環境廣泛而深刻的變化，需要理順物業管理行業與相關部門的關系；著力解決物業管理外部環境問題；完善物業服務價格形成機制；建立物業服務第三方監理、審計、評估制度；推進物業服務標準化等等。這些變化，既帶有具體性，又帶有長期性。如果對變化視而不見，就會“刻舟求劍”；如果錯誤應對變化就會“南轅北轍”。正確應對這些變化，必然倒逼物業管理行業自身運營管理能力的不斷提升。
二、城鎮化物業管理存在的挑戰
1. 城鎮化物業管理的體制機制不健全
面對城鎮化物業管理這樣一個新的事物、新的理念、新的實踐，思想觀念尚不適應城鎮化發展的布局、內部結構尚不適應城鎮化發展的走向、管理水平尚不適應城鎮化發展的大勢、體制機制尚不適應城鎮化發展的要求。在縣（市、區）層面，城鎮化物業管理還存在斷層，缺少基礎支撐，缺乏統籌協調機制和工作體制，缺乏管理服務的針對性和統一性。組織機構不健全、人員配備不到位、相關政策不配套。上下各級之間、部門單位之間、職能部門與企業之間，還沒有完全形成齊心協力推進物業管理融入城鎮化發展的濃厚氛圍。
2.城鎮化物業管理的市場化程度偏低
一是專業化物業服務企業進駐管理比重不高。在已建成的城鎮化新型社區，雖然都采取了不同的物業管理模式，但專業化物業服務企業進駐管理的小區覆蓋比例不高。二是物業費收繳率不高。究其原因，主要是由于村民的消費習慣問題。村民原有的生活方式已延續了上千年，短時間內很難形成花錢買物業服務的消費習慣。三是配套工程建設不到位。城鎮化新型社區不同于城市住宅小區，新型社區居住的對象為原先的村民。由于生活方式的差異，在生活過程中有許多不同于市民的需求，比如說集中活動的場地、衛生場所、農貿市場、小賣鋪等的需求。從已建成的城鎮化新型社區來看，各種公共服務設施配置并不完善。
3.城鎮化物業管理的資金籌措困難
一是維修資金歸集率不高。房屋專項維修資金是用于物業共用部位、共用設備和公共設施的維修與更新的專項資金。歸集物業維修資金既有利于業主，又有利于社會。但在具體實施過程中，已建成的城鎮化新型社區維修資金制度不到位。一旦房屋出現質量問題，尤其是帶電梯的社區，維修問題將逐步凸顯。二是物業服務企業存在資金“瓶頸”的制約。由于物業管理勞動密集型和簡單服務提供者的現狀、傳統的以物業費為主營收入的盈利特點，決定了物業管理行業的經濟運營和盈利空間過于狹窄。部份物業服務企業受各方面條件限制，規模過小，綜合實力差，市場競爭力弱，抗風險能力低，推進城鎮化物業管理存在資金“瓶頸”的制約。
4.城鎮化物業管理的行業轉型任務艱巨
現階段正處在宏觀經濟進入增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期疊加的階段，經濟結構深層次的矛盾和問題進一步壓縮行業生存空間。物業服務企業長期以來停留在基礎性服務業的狀態，大多表現出“看大門的、掂拖把的、挖陰溝的”傳統低端勞動力的物業服務形象。一些物業服務企業散而不聚、聚而不聯、聯而不緊，物業管理權難以流動，物業管理的擴張受到抑制。支撐行業轉型升級的專業人才保障不足，存在著物業從業人員急速增加與專業人才缺乏之間的矛盾。
三、推動城鎮化物業管理的建議
1.加大城鎮化物業管理的政府引領力度
一是加大政府的重視和政策扶持，引領城鎮化物業管理加快發展。要積極爭取政府相關部門的支持，加強頂層設計和戰略謀劃，實施城鎮化物業管理優先發展戰略。從業主的最高利益出發，站在大局的層面，以理念一致、功能協調、結構統一、資源共享、運營標準化等系統論的方法，對城鎮化物業管理的各個層次、要素進行統籌考慮。形成具有戰略性、前瞻性、導向性的發展規劃。二是在省、市級物業管理組織機構健全完善的基礎上，成立縣（市、區）物業管理領導機構，制定本地城鎮化物業管理細則，做好指導實施工作。把城鎮化物業管理工作納入縣（市、區）目標責任考核，定期、分階段進行專項檢查。每年對城鎮化物業管理工作開展較好的社區及管理單位進行獎勵，樹立典型，激勵先進。三是強化街道、社區（村委會）主導作用。充分發揮綜合管理的工作優勢，積極采取有效措施，進一步整合資源。在社區（村委會）的組織協調下，或選聘專業化物業服務企業進駐管理，或成立物業服務機構，選擇適宜的物業服務方式開展物業管理工作。
2.加強城鎮化物業管理的配套設施建設
一是在城鎮化改造之前，充分了解村民對公共服務和社會管理設施的硬件配置需求。如婚喪嫁娶活動場所、社區用房、衛生服務站、計生服務站、健身設施、公廁等。根據村民意見合理進行規劃，縮短村民對居住環境的適應期，為后期管理奠定基礎。二是按要求配建物業管理用房。根據城鎮化物業管理的實際，建議在每個社區內配建不低于200平方米的物業管理用房，確保不論采取何種物業管理方式，物業服務用房不缺失。三是配建必要的經營性用房。由村集體統一經營，屬于居民共有，收益部分除居民分紅外，其余部分可以用于補貼物業費。四是建議帶電梯的城鎮化新型社區的物業管理單位必須通過招投標方式確定。使之既有利于提高物業服務管理水平，又有利于保護社會公共利益和居民的合法利益。五是完善軟件配置，提前營造物業管理氛圍。縣（市、區）政府，提前制定好城鎮化新型社區文明公約、社區管理制度、物業管理相關規定制度等，積極向村民宣傳，為社區建成后物業管理工作的開展創造條件。
3.加快城鎮化物業管理的相關政策制定
一是制定物業管理費用補貼政策。建議以居民繳納為主，所在縣（市、區）適當補貼為輔的方式解決。市財政與縣（市、區）財政每年按相關比例配比安排專項資金，用于城鎮化新型社區日常運行、管理和物業服務開支，由社區（村委會）對費用進行監管。對管理新型社區面積大、簽訂服務期限長、提供服務等級高的物業服務企業給予適當的獎勵,提高專業化物業服務企業參與的積極性。同時，還要積極引導居民逐步形成物業服務消費的習慣。二是建立新型社區專項維修資金管理制度。將維修資金是否繳納作為竣工驗收的一項內容。在維修資金繳納比例方面，根據城鎮化新型社區的實際，由項目實施主體和個人共同負擔，具體繳存標準由項目所在縣（市、區）政府確定，專項維修資金納入縣（市、區）專戶統一監管。
4.加速物業管理行業在城鎮化大潮中的轉型升級
一是不斷運用現代理念、現代模式、現代制度、現代管理、現代技術，為業主提供高科技含量的物業服務，把感情融入服務、把責任融入服務、把管理融入服務。把業主呼聲當做第一信號、把業主需要當做第一選擇、把業主利益當做第一考慮、把業主滿意當做第一標準，提高業主的生活質量和幸福指數。二是加快物業服務企業的戰略重組、聯合聯盟、合縱連橫、抱團發展。促進強強聯合，支持優勢物業服務企業之間通過橫向聯合、縱深發展，實行優勢互補，增強品牌知名度和核心競爭力。推動強弱聯合，鼓勵優勢物業服務企業幫助弱勢企業解圍脫困，進行資產和債務重組，推動服務進步。鼓勵上市重組，支持優勢物業服務企業通過資產、股權、債務的分離，實現資源優化上市。三是管作分離、合理配置，成立專業的服務公司。如房屋維修公司、設備維修公司、電梯維修公司、清掃公司、保安公司、綠化公司、搬家公司、裝飾裝修公司。還可以組建花卉苗圃基地、房屋置換公司、人才中心、培訓中心、樓寓清洗公司等。四是強化守信企業激勵機制、失信企業懲戒機制。規范承接查驗行為，明確物業承接查驗程序，防范新建物業公共部位、公用設施設備產生新的遺留問題。從而引導行業向智慧化、規模化、專業化、品牌化、高端化發展，全力打造城鎮化物業管理升級版。（作者李全云系中國物業管理協會發展研究中心研究員，鄭州市物業管理協會會長）
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